Serielle Sanierung in Velbert: Wie die BGN ihren Bestand klimafit macht

Der Gebäudebestand gilt als einer der größten Hebel zur Erreichung der Klimaziele. Gleichzeitig stehen Wohnungsunternehmen vor der Herausforderung, energetische Sanierungen wirtschaftlich, sozialverträglich und in kurzer Zeit umzusetzen. Die serielle Sanierung gewinnt dabei zunehmend an Bedeutung – ist aber für viele noch Neuland.

Dominic Johannknecht, Vorstandsvorsitzender der Baugenossenschaft Niederberg eG, spricht im Interview über die serielle energetische Sanierung in Velbert. Mit dem Projekt in der Genossenschaftsstraße 1–12 wagt die Baugenossenschaft Niederberg eG bewusst einen neuen Weg. Im Gespräch ordnet Dominic Johannknecht die strategische Bedeutung des Projekts ein und berichtet offen über Chancen, Herausforderungen und erste Erfahrungen.

Herr Johannknecht, die Baugenossenschaft Niederberg eG (BGN) startet erstmals ein serielles Modernisierungsprojekt im eigenen Bestand. Welche Bedeutung hat dieses Projekt für Ihr Unternehmen?

Das Projekt in der Genossenschaftsstraße 1-12 in Velbert-Langenberg hat für uns zum einen allein schon wegen des Projektvolumens von rd. 9 Mio. € einen enormen Stellenwert, da es eines der größten Einzelprojekte in der über 75-jährigen Geschichte der BGN ist und zum anderen natürlich auch, weil es durch das Konzept der seriellen Sanierung ein ganz neuer und anderer Ansatz für eine Quartierssanierung ist. Wir „fassen“ hier sechs Doppelgebäude mit insgesamt 60 Wohnungen und den darin wohnenden Mietern an. Auch deswegen stehen wir hier in der Pflicht, gemeinsam mit der Renowate und deren Partnerfirmen, „abzuliefern“ und die Erwartungshaltungen unserer Mitglieder sowie auch unsere an uns selbst gerichteten Ansprüche, vollumfänglich zu erfüllen.

Die BGN führt regelmäßig Sanierungen und Modernisierungen im eigenen Bestand durch. Bei diesem Projekt stellt sich jedoch die Frage: Worin unterscheidet sich dieser Ansatz aus Ihrer Sicht von bisherigen Modernisierungsmaßnahmen?

Natürlich ist die serielle Sanierung mit all den vorgelagerten Schritten ein für uns völlig neuer Ansatz, für den man bisher auch leider nur bedingt auf Erfahrungswerte anderer Unternehmen zurückgreifen kann und die Anzahl an realen Referenz- und Vergleichsprojekte noch durchaus überschaubar ist.

Im Vergleich zu den bisher ausgeführten, klassischen bzw. konventionellen Modernisierungsmaßnahmen, war auch die Vorplanungs- und Findungsphase viel länger und intensiver. Dies aber eben mit dem Ziel in der Ausführung und Umsetzung erhebliche Zeitvorteile zu generieren, was uns hier in unserem Projekt auch deutlich gelingen wird.

Der Gebäudebestand gilt als einer der größten Hebel für den Klimaschutz. Welche Rolle spielt serielles Sanieren auf Ihrem Weg zu einem klimaneutralen Bestand?

Es wäre an den Realitäten und bestehenden Gebäuden vorbeigeredet, wenn man sagen würde, dass für uns die serielle Sanierung das einzige und ausschließliche Mittel zur Erreichung unserer Klimaziele sei.

In den vergangenen 20 bis 30 Jahren haben wir schon sehr viel an den Qualitäten unserer Gebäudehüllen getan und investiert, so dass hier sicherlich die Umstellung der Heizungstechnologien ein sehr wesentlicher Hebel für uns ist und sein wird. So individuell wie unsere Mitglieder und Mieter sind, so sind es aber eben auch unsere Gebäude und daher ist die serielle Sanierung für das Wohnquartier „Genossenschaftsstraße 1-12“ genau der passende Hebel.

Mit den Erfahrungen aus dieser Maßnahme und der feststellbaren, zunehmenden Weiterentwicklung in diesem Bereich, sehen wir aber auch noch tatsächlich weitere Anwendungsbereiche für zwei bis drei weitere Wohnanlagen, die aber wiederum auch ganz neue und andere Herausforderung mit sich bringen. Unter anderem könnten wir uns sehr gut vorstellen unser 12-geschossiges Hochhaus mit seinen 72 Wohnungen über den Ansatz der seriellen Sanierung zu modernisieren. Zusammenfassend sind wir sehr froh unseren Werkzeugkasten, auf den wir zur Erreichung der Klimaziele zurückgreifen können, sinnvoll erweitert zu haben.   

Die serielle Modernisierung wird noch immer als vergleichsweise neuer Ansatz wahrgenommen. Wie kam es intern zur Entscheidung, diesen Weg einzuschlagen? Gab es zu Beginn auch Vorbehalte oder Zweifel?

Selbstverständlich gab es auch bei uns zunächst Vorbehalte und eine eher abwartende Grundeinstellung dem Thema gegenüber. Die ersten Projekte aus den Niederlanden waren natürlich bekannt, aber zu diesem Zeitpunkt wirkte alles noch eher sehr „hüllenlastig“ und man hatte den Eindruck, dass die eigenen Gebäude und anstehenden Einzelprojekte hier nicht so richtig passten, da zu individuell oder eben mit zu wenig Wiederholungsfaktor. Als wir uns im Rahmen unserer Modernisierungsstrategie mit der Genossenschaftsstraße 1-12 konkreter vorbefasst hatten kamen wir aber schnell zu dem Ergebnis, dass der Wiederholungsfaktor hier mit sechs „Doppelgebäuden“ so hoch wie in kaum einem anderen Quartier in unserem Bestand ist und dass auch die Architektur relativ wenig Besonderheiten aufwies.

Über die DENA sind wir daher tiefer in die Materie eingestiegen und konnten für uns frühzeitig die Anforderungen, unsere Erwartungen und Leitplanken entwickeln, mit denen wir dann letztlich auch auf verschiedene Anbieter:innen zugegangen sind. Natürlich gab es auch in Sachen Kosten berechtigte vorbehalte.

Durch die guten Förderbedingungen der KfW konnten diese Vorbehalte aber deutlich reduziert werden. Unter Einbeziehung der Umsetzungsgeschwindigkeit und sich hieraus ergebenden Vorteilen sowie die Entlastung eigener Kapazitäten, kommen wir bei unserem aktuellen Vorhaben dennoch auf eine wirtschaftlich darstellbare Kostenstruktur, die aber im Vergleich zu einer konventionellen Maßnahme dennoch auf einem höheren Niveau liegt. So fair und ehrlich muss man am Ende dann auch zu sich selbst sein. Als Genossenschaft stehen wir aber eben ganz besonders gegenüber unseren Mietern und Mitgliedern in der Pflicht gute und individuelle Ansätze zu verfolgen und letztlich dann auch umzusetzen. Tradition und Innovation „beißen“ sich aus unserem genossenschaftlichen Selbstverständnis heraus nicht, sondern können, wie hier, eben auch prima Hand in Hand gehen.

Vollends überzeugt waren wir letztlich, als wir uns bei der BWB in Düsseldorf quasi live einen Eindruck von A bis Z machen konnten. Nach den diversen Besuchen im Quartier der BWB und den Gesprächen mit deren Entscheidern, an dieser Stelle ein großes Danke an Guido Sinn, Vorstand der BWB, waren wir auf unserer Seite abschließend davon überzeugt die serielle Sanierung umzusetzen.

Was würden Sie anderen Wohnungsunternehmen sagen, die noch zögern, diesen Schritt zu gehen?

Ein solches Werkzeug kategorisch auszuschließen, wäre sicherlich zu bedauern. Am Ende muss der Deckel aber eben auch auf den Topf passen und das so gut wie möglich. So ist es auch mit der seriellen Sanierung. Daher sollte man seinen Bestand gezielt nach grundsätzlich passenden Gebäuden, die sich idealerweise in Anzahl und Bauweise wiederholen, in den engeren Blick nehmen und individuell prüfen.

Entscheidend dürfte es aber auch sein, sich einfach auch mal laufende und abgeschlossene Projekte anzusehen und in den Erfahrungsaustausch mit anderen Wohnungsunternehmen zu kommen.

Nicht überall und auch nicht in jeder Ausführungsart muss und wird die serielle Sanierung am Ende der passende und wirtschaftlichste Ansatz sein und das ist ja so auch in Ordnung. Die „eierlegende Sanierungs-Woll-Milch-Sau“ kann und wird es nicht geben können.

Warum haben Sie sich bei diesem Projekt für die Zusammenarbeit mit RENOWATE entschieden?

Wie bereits zuvor erwähnt, haben wir für uns in einem noch sehr frühen Stadium konkrete Erwartungen, Anforderungen und Leitplanken entwickelt und definiert. Dann sind wir quasi mit einer Art Bewerbungsmappe auf sechs bis acht Anbietern, die uns teilweise auch über die DENA bzw. das Energiesprong-Portal genannt wurden, zugegangen.

Am Ende des Entscheidungsprozesses sind vier Anbieter verblieben und wir hatten das Glück, dass wir im Reallabor der LEG in Mönchengladbach hier alle vier Anbietern und Ansätze live erleben konnten.

Im weiteren Detailaustausch überzeugte uns dann die RENOWATE mit dem ganzheitlichen Ansatz und dem vorhandenen, wohnungswirtschaftlichen Verständnis und der mieter- und kundenbezogenen Herangehensweise. Die erste, grobe Kostenschätzung der RENOWATE war hier zwar nicht die günstigste, aber aus unserer Sicht eine der ehrlichsten.

Welchen Mehrwert bietet das Projekt für die Mieter:innen, und welche Rückmeldungen gibt es dazu aus der Mieterschaft?

Kurz und knapp: Viel Maßnahme und Wohnwertsteigerung in kurzer Zeit mit wenigen, ausgewählten Ansprechpartnern und schnellen Reaktionszeiten.

Bisher sind durchweg positive Rückmeldungen zu verzeichnen. Wie bei all unseren vorherigen Modernisierungsmaßnahmen, haben wir auch hier im Wohnquartier, neben einer umfänglichen und detailreichen Modernisierungsankündigung, auch wieder ganz bewusst eine Mieterinformationsveranstaltung durchgeführt.

Die hier anwesenden Mieter wurden so nochmals durch uns und die RENOWATE direkt und persönlich über Details und geplante Abläufe informiert und es wurden auch individuelle Fragen gestellt und beantwortet sowie auch gute Anregungen aus der Mieterschaft in Bezug auf das anstehende Projekt mitgenommen und in die weiteren Überlegungen integriert.

Das Verständnis für die Notwendigkeit dieser Modernisierung ist sehr groß und es wird ausdrücklich begrüßt, dass wir eben auch mehr machen als nur die Pflicht in Form der Wärmedämmung und der Wärmepumpen. Größere Balkone, eine Videosprechanlage und der Anstrich der Treppenhäuser und Keller sind nur ein Teil der weiteren, begleitenden Maßnahmen, sprich die Kür, die wir hier umsetzen und ausführen werden.

Mit der Genossenschaftsstraße zeigt die BGN, wie innovative Sanierungsansätze umgesetzt werden können – pragmatisch, mieterorientiert und mit Blick auf die langfristigen Klimaziele.